在做法律实务中经常会有朋友咨询“他的房屋过户给我，是采取什么方式好呢？“房产过户要缴哪些税呢？”“为什么和他同样地段的房子，我承担的税费会更高？”。
鉴于房产是中国现阶段家庭的重要资产，无论是买卖、赠与、继承都是件大事，由于房产金额大，房屋过户时的税费是一笔不小的支出。很多时候交易双方在达成交易意向时没有预见或者根本无法预见，到了产权过户登记时才被税务部门告知要多交一大笔税金，从而导致损失或纠纷，本文旨在与各位房主梳理下房产过户的交税问题。
一、个人交易房产过户可能涉及的税种有：个人所得税、契税、土地增值税、印花税、增值税等。各项税种见表1
表1：
序号
名称
定义
法律规定
1
个人所得税
是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。
中华人民共和国个人所得税法
2
契税
对土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。
中华人民共和国契税法
3
土地增值税
对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
土地增值税暂行条例
4
印花税
对在经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的一种税。其因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税法是调整印花税征纳关系的法律规范的总称。
印花税法
5
增值税
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
中华人民共和国增值税暂行条例
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此，个人交易房产要考虑的主要是两个税种:个人所得税和契税，有时候还要考虑增值税。
二、不同的房产产权转移方式对税费的影响不同，其中影响最大的因素是房产交易的法律形式。房产交易的法律形式分为买卖、赠与、继承，继承又分为法定继承、遗嘱继承和遗赠。(离婚财产分割本质上不属于市场主体之间的交易，无需缴纳费用。)具体缴费请看表2
表2：
方式
税种
比例
谁交
买卖
契税
90平以下的需缴纳1%;
大于90平的，1.5%;
买方
增值税
未满2年的普通住宅和非普通住宅5.6%;
2年以上(含)住宅，免征
卖方
个人所得税
交易总额的1%或交易差额的20%;
卖方家庭唯一住宅、超过5年，免交
卖方
继承
契税
法定继承人免
谁继承谁交
公证费
约评估价2%（非必要费用）
评估费
约评估价2%（非必要费用）
赠与
契税
房产价的3%（评估价或征收机关参照房屋买卖的市场 价格核定。）
受赠人
增值税
未满5年的普通住宅和非普通住宅，评估价的5.6%
赠与人
公证费
约评估价2%（非必要费用）
评估费
约评估价2%（非必要费用）
个人所得税
近亲属免征、家庭成员免征、受遗赠人免征。
非直系亲属，交易总额的1%或交易差额的20%;
赠与人
三、为促进房地地产行业发展及个人住房保障，根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）规定，对契税、增值税设立优惠政策，具体内容如下：
(一)、契税
表3：
套数
面积
契税征收比例
备注
个人购买家庭唯一住房
90㎡以下
1%
无
90㎡以上
1.5%
个人购买家庭改善性住房
90㎡以下
1%
北上广深不享受该条优惠政策
90㎡以上
1.5%
纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
（二）、增值税、个人所得税
表4：
税种
条件
增收比例
备注
增值税
个人将购买不足2年的住房对外销售的
按房产转让收入的5.6%
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的
免征
个人所得税
个人转让不满5年或不是唯一住房的
住房转让收入1%或交易差的20%
个人转让自用5年（含本数）以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得
免征
根据上文可以得出如下结论：在一套房屋（上一任的所有权为购买取得，且现在市值较购买时增长100万）税费全部由新产权人承担的条件下，再次发生产权转移时的税费情况如下：
A、产权变更税费最低的是继承（法定、遗嘱继承），税费0；
B、买卖中为购买“满五唯一”，面积90㎡以下的，税费为房产价值1%的契税；
C、购买不满2年的面积90㎡以上非唯一住房，税费为8.1%（契税1.5%+增值税5.6%+个人所得税1%）；
D、产权变更最贵的属于赠与税费为23%（契税3%+个人所得税20%）。
（不同情况的税费朋友可以自行根据表2、表3、表4自行计算）
