购买的房屋实测面积与约定面积有误差该怎么办？|| 兰州房地产律师刘世龙

开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，在商品房买卖合同纠纷中极其常见。对于房屋的测量依据和误差处理结果，法律有明确规定。

第一，商品房建筑面积的测算依据。

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，而商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

第二，如果确实发现面积“缩水”情况，开发商应该返还多余的房款并赔偿损失。

在确定实测面积是否确实小于协议中所载面积之后，双方可以按照合同约定或者法律规定进行处理。

如果双方在合同中约定了实测面积与协议中所载面积发生差异时的处理方式，则按照合同约定进行处理；如果合同没有约定或者约定不明确，则根据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理，即如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3%以内（含3%)，则开发商应该按照合同所约定的面积单价据实退还房款；如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3%以外，购房者有三种选择，一是有权退房，开发商应当在购房者提出退房之日起 30日内将购房者已付房款退还并支付同期银行存款利息；二是购房者有权不退房，面积差值在3%以内（含3%)部分的房价款由开发商返还给购房者；三是如果面积差值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还给购房者。

典 型 案 例

王某与某房地产开发商签订商品房买卖协议，其中明确约定了房屋的建筑面积，并以此计算出房产总价格。开发商交付房屋之后，经过实测，发现实际面积比合同所写的面积要小一些。王某想了解一下，房屋的建筑面积是否以实际面积为准。为此，王某起诉，并提供了相关证据，最终法 院支持了王某的诉讼请求。

律 师 评 析

在签订房屋买卖协议时不仅要详细约定房屋质量、交付日期、房款等重要事项，而且对房产的性质也应加以明确约定，防止开发商在此做手脚。

本案中，开发商应该赔偿王某的损失。根据《商品房销售管理办法》第21条的规定，王某和开发商应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。在进行实际测量的时候，首先必须弄清王某和开发商在协议中明确约定的房屋建筑面积到底是何种面积，其次要注意自己的测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。

王某主张开发商所交付的商品房实测面积比合同约定面积要小一些， 必须提供充分的证据证明这一点。该案中，王某必须提供权威的房地产测量部门所作出的面积测量鉴定结论。该鉴定结论作为证据，还必须具备以下要求：一是独立性，即房地产测量部门必须是中立的，不受任何机关或者个人的干预；二是结论性，即测量的结果必须对面积是增加了还是减少了作出明确的回答；三是范围性，即面积测量鉴定结论仅限于两个面积是否相符，而不涉及法律的具体适用。只有满足以上要求的证据，才能够被法院采纳。